Il livello di fiducia verso il mercato immobiliare italiano è in crescita

L’INREV “Consensus Indicator” evidenzia un sentiment chiaramente positivo nei confronti del mercato immobiliare italiano, con un aumento significativo registrato negli ultimi sei trimestri. L’indicatore si è mantenuto stabilmente al di sopra della media di lungo periodo del 5%, segnalando un recupero solido delle aspettative degli investitori e dei gestori europei nei confronti del mercato italiano. Nel contesto europeo, l’Italia si colloca al secondo posto, a pari merito con la Germania, posizionandosi come uno dei mercati più attrattivi nell’attuale ciclo di mercato. Questo significativo miglioramento della fiducia è sostenuto dai recenti risultati di performance ottenuti dai veicoli di investimento aventi come target geografico l’Italia.

Il rafforzamento della fiducia si riflette nella performance dei fondi con focus Italia

Grazie alla qualità ed alla continuità dei dati forniti da parte dei propri gestori associati, INREV rende nuovamente disponibile l’indice di performance dei fondi immobiliari chiusi non quotati con concentrazione geografica d’investimento in Italia. L’indice è composto da otto
fondi immobiliari chiusi, con un Gross Asset Value complessivo pari a 1,9 miliardi di euro al terzo trimestre 2025. Grazie a una serie storica che risale al secondo trimestre del 2008, l’indice offre oltre quindici anni di dati relativi all’evoluzione della performance del mercato italiano.

Per collocare i risultati italiani in un contesto più ampio, la performance è stata confrontata con l’INREV Fund Index, composto da 302 veicoli per un GAV complessivo di €298.7 miliardi, al Q3 2025. L’analisi comparativa evidenzia come i fondi focalizzati sull’Italia abbiano registrato rendimenti superiori rispetto alle controparti europee sia su orizzonti di breve che di medio periodo. Il rendimento totale mobile a un anno dei fondi in Italia ha raggiunto il 7.59% nel terzo trimestre 2025, un livello significativamente più elevato rispetto al 4.43% registrato dall’INREV Fund Index. Una dinamica analoga emerge anche sulle performance annualizzate a 3, 5 e 7 anni, indicando un miglioramento di natura strutturale piuttosto che congiunturale.

Tuttavia, i fondi focalizzati sull’Italia hanno sottoperformato il più ampio INREV Fund Index sugli orizzonti di più lungo periodo (10 e 15 anni). Come mostra il grafico, i veicoli con focus sull’Italia hanno registrato rendimenti mobili a un anno sistematicamente inferiori nel periodo compreso tra il 2009 e il 2015. Più recentemente, i fondi focalizzati sull’Italia hanno evidenziato una volatilità inferiore e una traiettoria di performance più stabile rispetto al più ampio universo europeo. Questa resilienza è risultata particolarmente evidente durante la recente fase di ribasso, tra la fine del 2022 e il terzo trimestre del 2024, quando i fondi italiani hanno subito una flessione più contenuta e mostrato una ripresa più rapida. Questo andamento suggerisce che il miglioramento dei fondamentali in Italia si stia ora traducendo in un profilo di rendimento più robusto.

I risultati IRR evidenziano una solidità di lungo periodo

L’INREV IRR Index fornisce ulteriori evidenze della performance dei fondi italiani. Se i fondi italiani costituiti prima del 2015 hanno sottoperformato i peer europei, i fondi avviati tra il 2015 e il 2024 mostrano un IRR aggregato più elevato ed una minore dispersione dei ritorni, ad indicazione di una performance più solida e coerente negli anni più recenti.

La performance degli asset italiani rafforza la teoria sul miglioramento della fiducia nei confronti del mercato italiano

La performance degli asset italiani, misurata attraverso l’Asset Level Index di INREV, è risultata positiva in ogni trimestre a partire da inizio 2024. Nel secondo trimestre del 2025, il total return degli asset italiani ha raggiunto 1.92%, con un capital growth pari allo 0.84%, segnando il quarto trimestre consecutivo di crescita. L’indice italiano ha conseguito rendimenti annualizzati a un anno pari al 7.52%, sovraperformando il più ampio indice europeo, che ha registrato il 6.91%.

Secondo l’INREV Asset Level Index, il settore con le migliori performance in Italia negli ultimi tre trimestri è stato il retail (rendimento totale del 2.55% nel Q2 2025). A differenza di molti altri mercati, che fanno forte affidamento su retail park extraurbani (come il Regno Unito) o su grandi centri commerciali regionali, il punto di forza dell’Italia risiede nel retail urbano, in particolare nelle vie high street dei centri cittadini e soprattutto nelle strade c.d. “prime”. Le location “prime” sulle principali vie commerciali stanno beneficiando di canoni in aumento, soprattutto nei distretti di fascia più alta.



Allo stesso tempo, il settore industriale/logistico si sta affermando come uno dei pilastri principali dell’universo immobiliare non quotato italiano e rappresenta il 44% del valore delcampione dell’indice italiano al Q2 2025.

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